中国の不動産信用リスクは低下、ファンダメンタルズは順調に回復

この1年、恒大集団の破綻や碧桂園の巨額の外貨建債務の返済難、未完成物件の融資停止の騒動等々……中国の不動産市場は、世界的な信用事件の次なるトップ発生源とみなされ、不動産市場の影響は金融システムにも波及し雪だるま式に拡大し、最終的には経済苦境を誘発する可能性が懸念されている。

今年の初め、世界第2位の経済大国を苦境に陥らせる可能性がある不動産セクターを安定させるため、当局は一連の景気刺激策を導入した：
香港の不動産市場では住宅市場の高騰対策措置が完全に撤廃され、香港金融管理局（HKMA）は融資ストレステストを中止し、不動産担保も緩和した；
また、中国本土の多くの都市で購入制限が徐々に緩和され、頭金が少なくなり、住宅ローン金利の引き下げ余地も急速に広がっている。

不動産株とその関連ETFは揃って上昇し、その反発は一番遅い銘柄でも10％以上あり、小さな強気相場を支えている。不動産開発業者が主導権を握り、不動産価格の反発が強まると予想される中、中国市場は上昇持続性を突破できるだろうか。

私たちは、今後も不動産投資について慎重かつ楽観的であり続けるよう、皆さんに注意を喚起したい。

実際、香港の不動産価格は当初2カ月間の反発後、5月には4週連続で2％近く下落し、住宅市場の高騰対策措置撤回後の上昇分がほぼ蒸発する形となった。また、中国不動産ETFにも取引低下の調整が見られた。

非常に現実的なケースを挙げてみよう。ある住宅購入のニーズがあるにもかかわらず、昨年から今年に至るまで市場に参入せず傍観してきた顧客がいる。彼の最大の悩みは、政府が今後も需要を喚起する政策を継続的に導入してくれることを期待する一方で、政策が緩和され続ければ、住宅購入のタイミングが遅くなるほど、より多くの資金を節約できることを懸念している。これは、政策が緩和される時期には、期待が抑制され、市場の取引サイクルが長くなる可能性があることを示す非常に代表的な例である。これこそが市場が大きく上下する理由だ。

もちろん、より重要なことは、積極的な政策そのものが、住宅市場や取引に直接的な変動をもたらすことである。政策の発表は、市場への信頼と参加を促進し、そのような積極的な変動は、時間の経過とともに、過渡的な段階から持続的な効果へと移行していく。政策の発表が、政策そのものよりも意味を持つこともある。

したがって、中国のこれまでの支援策によって一級都市の不動産市場にもたらされた反発は弱まるとはいえ、次の段階での着実な回復を期待できるであろう。

フェー・チャン